袁一泓:深圳楼市波动只是特例,全国房价不具备上涨条件

2019-11-20 来源:乐居财经

  深圳楼市被视为风向标,一举一动备受关注。

  深圳市前几天调整了普通住宅标准:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,即认定为普通住宅。不再将成交总价纳入认定门槛。

  深圳原来的普通住宅标准是2015年9月公布的,必须同时满足“容积率+面积+总价”的三个条件。而按照新的标准,此前总价超标的144平方米以下的房子,将从“豪宅”变成普通住宅,持有满两年的住宅可免征买卖差价5%的增值税。有专家测算,卖家由此可以节省20万元左右的成本。

  4年多时间过去,房价涨了不少,调整普通住宅的认定标准,是再正常不过的事。客观上对刚性需求是一个利好,理论上减少了交易成本。

  但很快就有消息说,深圳市二手房卖家正在调高房价。有的卖家“理直气壮”地将深圳市的这个利好全部笑纳,一套涨20万。

  如果非要列举深圳楼市的利好,除了建设先行区这个重大政策,据说房贷利率也出现了下调。据媒体报道,11月份,深圳有7家银行下调了二套房贷款利率,其中6家将二套房贷利率从5.45%(即10月8日LPR房贷新政规定的二套房贷款利率下限水平)调回至9月份5.39%的水平。

  如何看待深圳二手房市场的波动?

  第一,不排除这是深圳二手房卖家或者是中介机构的趁机炒作。因为,与新房市场主要城市普遍限价不同,二手房的买卖价格是市场化定价,卖家如果要涨价,其实无需找理由,只要有人买你就可以涨。反过来,哪怕是利率下调,普通住宅标准调整,你报价上涨,买家不买单,最终的成交价还得下来。说到底,二手房市场主要是由供求关系决定的。

  第二,深圳房价不具备恢复性上涨的基础条件。从政策面看,深圳市重申严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”仍是房地产管理的工作重点。从市场面看,深圳固然因为建设用地受限,长期呈现为住宅土地供应不足,但目前看其商品住宅供求关系没有进一步恶化。事实上,深圳近两年正在采取措施加大住宅的有效供应,尤其是注重保障性住房的有效供应。

  还有朋友关心,深圳二手房的波动会不会复制到其他城市?

  第一,其他城市,尤其是一二线热点城市,调整普通住宅标准,也是可能的,但不能因此说它们就是在模仿深圳。举个例子,假如北京根据自己所在城市房地产市场的实际情况,哪天也普通住宅标准作出微调,本来就是其房地产管理的应有内容,哪怕没有房地产调控的时期也有可能进行调整。不值得大惊小怪。

  第二,全国特别是一二线热点城市,同样不具备房价恢复性上调的条件和基础。理由与深圳市相似,调控政策没有放松的迹象,供求关系也没有发生逆转。反倒是,包括北京在内的一些城市,二手房成交价是呈稳步下滑趋势的。就我个人了解,有的二手房实际成交价格,与2016年高峰期相比,降幅还不小。一位朋友告诉我,他的一套房,挂了一年,也没卖出去,因为他不肯降价。

  那怎么看10月份一线城市的房价数据?据国家统计局公布的数据,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%,涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。这似乎为个别人的“上涨论”提供了依据。但这只是1个月的短时波动,不能反映趋势。从市场的真正反映看,卖家对后市回升是不乐观的,报价松动、成交下滑却是普遍现象。同时要看到,二三线城市的涨幅在继续回落。深圳只是特例,其他个别城市波动也难免,但全国主要城市的楼市既没有看到总体上涨的迹象,也不具备恢复性上涨的条件。不能夸大,也无须惊慌,稳定仍是基调。

  炒作房价上涨的,其居心值得警惕。

责任编辑:黄兆娟